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没钱了还是受制于市场混沌?深圳不少长租公寓企业不再积极拿房

深圳市渔具商会 时间:2019年08月25日 19:14

  租住在深圳某城中村一间长租公寓的小李,近日突然被告知,公寓的管理运营方撤走了。究其原因,原来是此前的某品牌公寓运营方与房东合同到期,新一期合同又未能谈妥价格,至此,房东决定自己聘请团队管理小李所在的这栋长租公寓。

  这一栋楼的变动是深圳长租公寓市场新形势下行业的一个缩影。深圳长租公寓业务转型的到来,似乎比想象中的要早。

  近日,南都记者在房博会走访多家品牌长租公寓发现,今年以来,大部分长租公寓已经阶段性调整了运营策略,由之前的重开发,即所谓的“拿房”,到目前的重运营。多名行业人士向南都记者表示,公司今年在深圳不会再去专注拿房、扩张,做好现有项目的存量运营是今年工作重点。

  8月19日,2019年房博会在深圳会展中心举行。市民正在观看出租公寓的样板间。

  所谓拿房,目前深圳市场上常见的是存量物业的租赁改造,此类一般是与物业产权方签5年-10年以上的租约,在统一改造之后再租给租客。一栋或者一个片区的改造,属于集中式;也有分散式长租公寓,需要一户一户拿房;此外,也有股权合作进项目拿房等多种手段。

  根据今年1月仲量联行发布的《中国长租公寓市场白皮书》指出,深圳长租公寓市场自2016年来进入爆发期,房源多来自人口聚集、交通便利的原工业区、住宅区以及改造和翻新。

  一家知名互联网长租公寓的深圳公司负责人向南都记者明确表示,公司看好深圳市场的增量,但今年公司工作重点在内部团队管理以及已有项目运营上,不会扩张。而另一名知名长租公寓项目运营负责人也告诉南都记者,由于市场乱、政策不明朗、房源变多等诸多原因,公司今年不会扩张。

  有行业人士告诉记者,目前行业内大多数公司都对拿房、拿项目持谨慎态度,与去年相比,圈地、扩张的积极性有明显降低。

  仲量联行在《中国长租公寓市场白皮书》中将中国长租公寓发展分为四个不同的周期阶段,在2018年第四季度,仲量联行认为,过去三年里,受益于市场、政府的双重助推,长租公寓在中国的主要城市迅速从“引入期”迈入“发展期”,并进入“发展期”末端。

  与此同时,“发展期”与下一阶段的“快速成长期”的几个重要区别在于,“市场透明度”由“低”,到“显著提升”、“政策支持”到“政策强有力支持”。

  根据南都记者的走访,与资金吃紧相比,市场、政策、行业现状等问题更被认为是不会扩张的理由。前述某知名长租公寓项目运营负责人告诉南都记者,今年不会扩张,从市场角度讲的话,收费标准不统一、各家定义不同,运营管理方大中小品牌鱼龙混杂等都是问题。

  “随便一个小房东,都可以自己来管理一栋公寓”,该名负责人表示,暂时公司主要以做好现有项目资源的存量开发、运营为主,不再考虑其他。

  不过南都记者看到,对于此类问题深圳市政府已展开探索,根据深圳市住建局近日出台的《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见(征求意见稿)》,文件就有针对性地提出要规范住房租赁市场行为,包括建立住房租赁指导价格发布制度、提高租金透明度,以及建立住房租赁行业主体备案制度,推行租赁合同网签等。

  除此之外,对市场上存量租房数量供求关系的判断,也是大家谨慎再拓展项目的原因。上述某公寓项目运营负责人就认为,目前市场上房源其实已趋于饱和,“以前都是人找房,现在都是房出去找人”。

  今年4月,中国饭店协会联合优尼华寓发布的《中国长租公寓行业运营情况分析报告》认为,如果从每亿元GDP对应的长租公寓数量来看,对于深圳这种经济还处于高速发展阶段的城市,长租公寓市场还有较大的发展空间,并且,“户籍人口还在不断增加并处于增幅上升阶段”。

  根据《深圳市2018年国民经济和社会统计公报》显示,全市年末常住人口1302.66万人,同比增长4%;其中常住户籍人口454.7万人,同比增长4.6%。

  但是问题在于,目前似乎很难挖掘出实际租房存量和需求租房量的数据:入市的租房是一部分,还有部分尚未入市。房东东公寓创始人全雳告诉南都记者,2017年下半年到2018年底从市场高价拿进的房源,至少需要6-7年或者更长的时间来消化。

  有某品牌公寓人士向南都记者透露,其实在前几年长租公寓爆发期,公司已经拿了一些项目,但这些项目并非所有房源都已完成入市,还有很大一部分因为装修未完成等原因未能入市,“其他公司不清楚,我们是只入市了30%”,现在形势不好,还不如先集中精力处理这些未入市房源。

  2015年11月,国务院首次将公寓定性为生活性服务业,并提出将重点支持长短租公寓等业务发展。政策绿灯成为激励资本的风口。2017年“魔方”公寓完成C轮融资,2018年1月,自如获40亿元A轮融资,突破行业单次融资额度记录。3月,“蛋壳”又再获B轮1亿美金融资。根据蜂鸟屋数据统计,截至去年5月31日,分散式品牌公寓TOP10总融资金额约为75.8亿元,而集中式品牌公寓TOP10融资总额约为71.15亿元。

  在众多资本追逐下,许多对扩大市场规模如饥似渴的公司,开始利用融资不计成本地“抢房”。譬如去年3月,上海爱公寓被曝通过租金贷、装修贷等方式疾驰扩张,完成600到4000间的房源增长,但与此同时也埋下了1.3亿-1.4亿元的负债隐患,最终资金断裂,被全资收购。

  大规模杠杆扩张埋下经营隐患。自去年下半年以来,行业开始面临洗牌,先是“甲醛门”、“租金贷”在2018年把长租公寓推向风口浪尖,随后“募资难”问题又使得众多公寓接连出现资金链断裂。

  资金供给不足,行业公司规模拓展缓慢。一名行业人士告诉南都记者,长租公寓3-5年都是投入期,资金来源如若没有母公司支持,只能是靠采用多种手段融资。

  现状来看,不管是母公司支撑,还是自身融资,今年上半年以来情况都不容乐观。据CV Source的数据显示,2018年总共发生49起长租公寓的投资事件,其中下半年比上半年下降47%。而进入2019年以来,仅有11家长租公寓品牌获得了融资,同比下降70%。

  对于背靠实力雄厚母公司的长租公寓品牌而言,日子也并非好过。例如万科泊寓,今年被曝“万村计划”受阻,将暂停签约新房源,同时将对部分已签约房源洽谈违约赔偿事宜;而龙湖冠寓,在2018年年初既有媒体曝出拓展新项目已不同于此前激进的节奏,将更为谨慎,“拓展中心员工原有20人,现仅剩不到四分之一”;曾经目标是行业前三的朗诗公寓,今年5月,其母公司直接选择将该朗诗公寓等非地产业务剥离至控股集团。朗诗青杉资本董事总经理方旭东曾公开表示,长租公寓在两三年前站上政策风口,现在就已进入血流成河的行业血拼期。

  不过据了解,此轮所谓的资本退出,实质呈现结构性特征。根据CV Source的数据统计,2019年前七月融到钱的11家长租公寓,均是自如、蛋壳、魔方等行业内知名头部品牌。也有媒体认为,现市场里正呈现“一九格局”,即10%的企业,拿走了90%的钱。这些企业,也正是在上轮行业洗牌中,幸存、壮大的企业。

  规模扩张放缓,长租公寓竞争却并未就此轻松,还有多个战场等待着他们继续角逐。在提高出房率这一块,典型的例如在大学生毕业季的7、8月,各家长租公寓品牌纷纷推出优惠计划,譬如“0押金”、“返现”、“保洁券”等活动层出不穷;还有学起了地产开发商的营销手段,推行诸如老客户推荐新客户,促成租房成交给予奖励之类的玩法。

  另一重要战场在运营。根据上述《中国长租公寓行业运营情况分析报告》的预测,未来随着90后及00后纷纷开始进入租房市场,90后特别是00后对租住条件要求更高更个性化,如何抓住新一代租客的租住需求体征,提供更贴近的租住服务,是长租公寓运营者需要进一步研究的课题。

  南都记者此次房博会走访也发现,各家参展公寓纷纷已对应不同人群的消费层次,而推出不同层次的产品,同一家公司旗下通常会有针对企业员工、公司白领、中高端人群等的公寓,不同种类公寓在服务和装修设施上呈现出差距。

  除此之外,还纷纷推出面向租客的集体活动。有某公寓品牌方人士告诉记者,针对同一栋的租户,公司每个月甚至会举办四次活动,包括讲座、游戏什么的,希望让租户住得更有氛围,更有归属感。

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